土地增值税征税范围与税率大全

1.只卖地

【提示】1.限国有土地使用权转让,不含集体；
  2.土地出让不征；
  （出让：一级市场；转让：二级市场）
  3.权属***让的不征（如出租）；
  4.一般应取得收入，无收入不征（如继承）

2.新房销售

3.存量房销售

具体事项

税法规定

1.房地产继承、赠予

继承不属于征税范围；
  特定赠予不属于征税范围；
  （仅限：公益性、直系亲属或直接赡养义务人）
  非公益性赠予，征税

2.房地产出租

不属于征税范围

3.房地产抵押

抵押期不属于征税范围；
  抵押期满，转让权属抵债，征税

4.房地产交换

单位之间换房，双方均征税；
  个人互换自有居住用房地产，经税务核实，可免征

5.合作建房

建成后按比例分房自用，暂免征税；
  建成后转让的，应征税

6.代建房

不属于征税范围

7.房地产重新评估

不属于征税范围（实际转让时产生增值要征税）

具体事项

税法规定

1.整体改建

1.重组时暂不征税
  （不适用于房地产开发企业）
  2.重组后再转让土地使用权，应纳税，原地价款及费用可扣除

2.合并：原主体存续

3.分立

4.改制重组时以国有房地产投资，权属转移变更到被投资企业

级数

增值额与扣除项目金额的比率

税率

速算扣除系数

1

不超过50%的部分

30%

0

2

超过50%至100%的部分

40%

5%

3

超过100%至200%的部分

50%

15%

4

超过200%的部分

60%

35%

1.取得土地使用权所支付的金额

【提示1】含登记过户费及契税。
  【提示2】契税不因土地出让金的减免而减免。
  【提示3】不包括土地闲置费（所得税中可扣）

2.房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费；
  （2）前期工程费；
  （3）建筑安装工程费；
  （4）基础设施费；
  （5）公共配套设施费；
  （6）开发间接费用。
  【提示1】包括精装修费用。
  【提示2】质量保证金如计入**中，则可以扣除。
  【提示3】成本不符合清算要求或不实的，由税务核定

3.房地产开发费用

【提示】期间费用，不按账簿金额扣除。
  （1）不能按项目计算分摊利息，或不能提供贷款证明的：
  开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内
  【提示】全用自有资金，没有利息支出的，按此方法扣除。
  （2）能按项目计算分摊利息，并能提供贷款证明的：
  开发费用＝利息＋（地价款及费用＋开发成本）×5%以内
  利息注意两点：（所得税中可扣除）
  ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
  ②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。
  【提示】计入开发成本的利息，在清算时应调整至财务费用中计算扣除

4.与转让房地产有关的税金

房企：城建税、教育费附加、地方教育附加。
  其他企业：加扣印花税。
  【提示1】印花税万分之五“产权转移书据”。
  【提示2】外资企业从10年12月1日起开始交纳城建税及教育费附加

5.其他扣除项目

仅适用于房企新建房：（只卖地、卖存量房不能扣）
  加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

6.房屋及建筑物的评估价格

适用于：存量房销售
  评估价格＝重置***×成新度折扣率
  1.不能取得评估价格，但能提供购房**的，经税务确认，可按**所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房**所载日期起至售房**开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
  扣除金额＝**价×（1＋5%×年数）
  2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
  3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房**的，地方税务机关可以实行核定征收

具体情况

可扣除项目

房地产开发企业新房销售

1.取得土地使用权所支付的金额；
  2.房地产开发成本；
  3.房地产开发费用；
  4.转让有关的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加；
  5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

其他企业新房销售

1.取得土地使用权所支付的金额；
  2.房地产开发成本；
  3.房地产开发费用；
  4.与转让房地产有关的税金：城建税和教育费附加、地方教育附加、印花税

存量房销售

1.取得土地使用权所支付的金额；
  2.房屋及建筑物的评估价格（评估费可扣）；
  3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

1.购房**价每年加计5%；
  2.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。
  【提示】按评估价计税的不扣契税；按**价的可扣契税。

核定征收

只卖地

1.取得土地使用权所支付的金额。
  2.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税