房地产企业土地使用税纳税义务问题解析

最近，经常有人问到房地产开发企业土地使用税纳税义务开始与截止时间，因此老顾给大家梳理了一下相关的政策，并针对其中的争议点提醒大家注意。

一、行政法规的规定

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 （国务院令第483号） 第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

那么征用的耕地与非耕地在实务如何界定呢？

老顾提醒大家注意：是以土地管理机关批准征地的文件为确定依据。

二、财税和总局的文件规定

1、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 （财税〔2006〕186号）第二条规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

由以上规定可以看出，开始缴纳土地使用税的时间跟有没有取得土地证关系不大，一定要注意，千万别有延迟申报的问题。

2、《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

由以上规定可以看出，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地不属于新征用的耕地，是不能享受自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税的，因此如果拿地时交了耕地占用税，要记得想办法跟***谈税收返还哦。

3、《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定：

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

由以上规定可以看出，是从房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月开始不交土地使用税的，也就是说房地产企业在交房当月还是要交土地使用税的。

三、地方税务局文件规定

如果是由于***的拆迁不力的原因造成企业实际没有取得土地使用权，那该怎么办呢？这就需要看各地的地方规定了

比如江西省地方税务局在2012年曾下发了《关于明确纳税人受让取得但无法使用的土地应纳城镇土地使用税纳税义务发生时间的通知》（赣地税发〔2012〕73号），该文件规定：对因***规划、拆迁困难等客观因素造成纳税人无法使用的土地，只要纳税人能够提供县以上人民***(含本级)或所属国土部门出具的无法使用该宗土地的有效证明，并经主管地税机关审查属实的，对这部分土地面积可以延长到地上建筑物和其他附着物拆除后的次月起申报缴纳城镇土地使用税。[该规定于2016年7月31日停止执行]

江西地税局于2016年7月下发了《关于财产行为税若干征管问题的通知》（赣地税发[2016]73号），该文规定：纳税人应按照政策规定申报并缴纳城镇土地使用税，对属于城镇土地使用税征收范围但实际有部分或全部无法使用的，以及使用功能受限的土地等，均应按规定足额计算纳税，其用地方面的***或困难不得影响城镇土地使用税的缴纳。

但对于纳税义务截止时间，该文件规定：对属于同一房地产开发项目的土地，其城镇土地使用税的应税面积每季度计算调整一次，即对已签订权属转移合同（含预售合同）和已实际交付的部分，在申报时按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算扣减。

四、税收优惠

1、《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 （财税〔2008〕24号）规定：

对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照***规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供***部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

2、《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定：

对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据***部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。

| 作者：顾老师（正保会计网校答疑专家）

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