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《营业税改征增值税试点实施办法》解读：简易计税方法
第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
【解读】
本条所称销售额为不含税销售额，征收率为3%或5%。
不含税销售额=含税销售额÷(1+3%/5%)
采取简易计税方法计算应纳税额时，不得抵扣进项税额。
一、小规模纳税人一律采用简易计税方法计税。其中征收率和征收方式较为特殊的业务有以下几种：
“营改增”小规模纳税人简易计税项目一览表 | ||
业务项目 | 政策 | **开具 |
一、跨县（市）提供建筑服务 | 应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 | 可向建筑服务发生地主管国税机关申请代开增值税专用** |
二、销售不动产 | ||
（一）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）， | 应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 | 可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税** |
（二）小规模纳税人销售其自建的不动产， | 应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 | 可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税** |
（三）房地产开发企业中的小规模纳税人， | 销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 | 可向机构所在地主管国税机关申请代开增值税专用** |
（四）个体工商户销售购买的住房， | 应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征、免增值税（深圳市纳税人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。）。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。 | 可向住房所在地主管地税机关申请代开增值税** |
（五）其他个人转让其购买的住房 | 应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征、免增值税（深圳市纳税人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。）。纳税人应向住房所在地主管地税机关进行纳税申报。 | 可向住房所在地主管地税机关申请代开增值税** |
（六）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房）， | 应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额 | 可以由不动产所在地主管地税机关代开增值税专用** |
三、租赁不动产 | ||
（一）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房） | 应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 | 可以由不动产所在地主管国税机关代开增值税专用** |
（二）其他个人出租其取得的不动产（不含住房） | 应按照5%的征收率计算应纳税额 | 可以由不动产所在地主管国税机关代开增值税专用** |
（三）个人出租住房 | 应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 | 可以由住房所在地主管地税机关代开增值税专用** |
1.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房）
可以由不动产所在地主管地税机关代开增值税专用**
2.其他个人出租其取得的不动产（不含住房）
可以由不动产所在地主管国税机关代开增值税专用**
3.个人出租住房
可以由住房所在地主管地税机关代开增值税专用**
4.根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部 国家税务总局令第50号）第九条规定：“条例靠前条所称个人，是指个体工商户和其他个人。”
另根据《国家税务总局关于印发〈税务机关代开增值税专用**管理办法（试行）〉的通知》（国税发[2004]153号）规定，已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）发生增值税应税行为，需要开具专用**时，可向其主管税务机关申请代开。
也就是说，除了以上特殊情况，其他个人不得申请代开增值税专用**。
