“营改增”对房地产业的影响研究

三、房地产业实施“营改增”的影响因素

（一）增值税采购成本占营业收入的比重（C/R）

增值税采购成本占营业收入的比重，可抵扣的金额越大，行业的税负越轻。反之则税负加重。可见，C/R是减税效应的主导因素。C/R受到两个方面因素的制约，一是宏观因素，即行业的投入产出水平。上海市房地产业投入产出比低于全行业平均水平，因此，行业内部能获得的增值税抵扣比率不会很高。二是微观因素，即企业的资本有机构成状况。如果企业外购成本占比较高，则C/R可能较高；反之如果企业人力成本和财务成本较高，则C/R可能较低。

（二）增值税税率

相对于原营业税率，增值税适用的税率越低，从“营改增”中获利的可能性也越大，反之则税负加重。可见，增值税实用税率是增税效应的主导因素。根据假设的“营改增”税制方案，对房地产服务企业实施6%的增值税税率，则只要C/R处于较为合理的区间，即存在减税效应。相对而言，房地产开发企业所面临的形势则较为严峻，在实施11%的增值税税率的情况下， 要求增值税采购成本占营业收入的比重较大。增值税税率受到行业毛利率的制约。行业毛利率高，则增值税税率可能比较高，反之则可能比较低。

四、“营改增”对上海房地产业的影响

为准确判断“营改增”后房地产业税负变化的方向，根据房地产业税负影响机制的分析，采用10家房地产开发企业和1家房地产服务企业作为样本进行分析。借鉴投入产出法，分三步进行计算，第一步是计算销项税额，房地产开发企业的增值税税率为11%，服务企业增值税税率为6%，分别计算；第二步是计算进项税额，进项税额=新购入固定资产可抵扣税额+剔除人工费和折旧费的营业成本×可抵扣比例×相应税率+管理费用和销售费用中的部分可抵扣税额，所需财务数据在公司年报中均有披露，利用投入产出法计算可抵扣比率；第三步是计算应纳增值税和税负增减率，其中税负增加率=（增值税额-营业税额）/营业收入。

（一）“营改增”对上海房地产开发企业的税负影响

选取主营业务为房地产开发经营且资产总额排名靠前的上海本地企业作为研究样本，采用这些公司2023年的财务数据。剔除了ST以及财务信息不全的上市公司。计算结果如下：

测算结果表明，全行业实施增值税后，10家上市中，有4家上市公司出现税负减轻的情况，其余6家均为税负增加。10家上市公司平均税负增加率为0.77%，税负增加最高为2.78%，减少最多为0.73%。平均税负变动率为17.15%。增值税采购成本占营业收入平均比率为43.19%。

“营改增”后房地产开发企业的适用税率从5%的营业税率变更为11%的增值税税率，企业只有拥有足够的可抵扣的进项税额，才能保证税负不上升。税率的上升，是房地产开发企业税负增加的直接原因。

10家上市公司的C/R平均值仅为43.19%，且企业之间差异较大。从宏观来看，房地产业中间投入水平较低是导致C/R平均值低的直接因素。从微观来看，企业之间C/R值的差异来自资本有机构成的不同。在消费型增值税下，企业外购的生产资料和固定资产的支出越多，可抵扣进项税额就越多。而如果企业的人工成本、财务费用等不可抵扣项目较多，“营改增”的减税效果将受到限制。C/R值最高的是中华企业，C/R值为52.82%，减税效果明显，其税负减少了0.73%。而C/R值最低的陆家嘴集团，C/R值仅为27.91%，增税效果明显，其税负增加了2.78%。

（二）“营改增”对上海房地产服务企业的税负影响

选取房地产服务类企业样本时，考虑了样本的典型性和代表性。典型性来自于样本所从事的房地产服务业务具有一定的综合性且具备一定的经营规模，代表性来自于样本在行业内具备一定的领先优势。上海华燕房盟网络科技股份有限公司符合上述要求。该公司主营业务包括O2O房地产电子商务服务收入（包括房地产代理销售收入、平台信息收入和房地产顾问策划收入）和传统线下服务收入（即房地产代理销售收入）。 2023年12月16日，该公司在中国中小企业股权转让交易系统（即“新三板”）挂牌。2023年该公司全面迈入移动互联网3.0时代，并向科技化互联网房产O2O整合服务商转型。

根据公司2023年财务报告和表2的税率，现计算“营改增”对该公司的税负影响如下：

测算结果表明，在全行业实施“营改增”的情况下，华燕房盟的税负略有减少，税负减轻率为0.0065%，税负变动率为-0.13%。

“营改增”后房地产开发企业的适用税率从5%的营业税率变更为6%的增值税税率，企业具备一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升。较低的增值税税率，是房地产服务企业税负出现减少的主要原因。

全行业“营改增”情况下，华燕房盟的C/R值为8.2%。中介服务企业人工成本占比高，相对外购生产资料和固定资产的支出比例小，可抵扣进项税额不多。但是由于相对低的增值税税率，对企业的可抵扣进项税额要求不高。而C/R值为8.2%便可出现税负略微减轻的情况，说明其资本有机构成基本合理，随着纳税筹划水平的提高和盈利能力的加强，减税效应会愈加明显。

（三）“营改增”对上海房地产业的影响综合评价

1.“营改增”可以实现房地产服务类企业的减负

由于房地产中介、物业服务企业的增值税税率主要设定在6%，通过合理的进项抵扣，减税效果较为明显。

2.“营改增”对房地产业而言是实现结构性减税

“营改增”前，房地产业存在较为严重的重复征税，所购买的材料和固定资产缴纳的增值税不能抵扣，外购服务所负担的营业税也无法抵扣。“营改增”后，一方面，房地产开发企业能享受较多的进项抵扣，但是面临较高的增值税税率；另一方面，房地产服务企业外购材料、设备、服务承担的进项增值税允许在服务销项增值税中抵扣，从而避免了房地产服务企业与上游企业之间的重复征收，在较低税率情况下，房地产服务企业税收负担减轻。从案例分析和试点企业调研来看，“营改增”后，房地产企业虽然避免了重复征税，但是房地产行业中开发企业占据绝对优势的情况下，总体税负没有下降，而是呈现结构性分化的局面。一些进项抵扣比较大的企业税负有所减轻，而进项抵扣较少或者没有抵扣的企业税负出现增长。服务类房地产企业税负减轻，开发类房地产企业税负增加。

3.产业链减税效果较单个企业更为明显

全行业“营改增”后，上海房地产业虽然没有明显的减税效应，但是由于房地产业向下游企业开出增值税发票，使得下游企业增值税抵扣增加，纳税减少，税负得以减轻。因此，如果下游企业为增值税一般纳税人时，取得房地产业提供的增值税发票，允许抵扣，可以减少下游企业缴纳的增值税。