房地产公司销售使用过的小汽车如何缴纳增值税

　　根据财税[2023]36号文件附件2第一条第(十四)款规定：“一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。”因此，房地产公司销售使用过的小汽车，如果属于营改增试点之前购买，或者是营改增试点之后购买，但开发的属于房地产老项目选择简易计税并且未抵扣进项税额，则属于税收法规规定的“一般纳税人销售自己使用过的属于不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产”情形，可以按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。如果是在营改增试点之后购买，不属于不得抵扣的范围，不论取得时是否抵扣，销售时应当按照适用税率13%征收增值税。

　　在发票开具上，按照适用税率征收增值税，毋庸置疑可以按照适用税率开具增值税专用发票。对于按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税的，是否可以选择开具征收率为3%的增值税专用发票，放弃享受1%的优惠呢?《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2023年第90号)第二条规定：纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。但财税[2023]36号规定：一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行“旧货”相关增值税政策执行。而对销售旧货，现行政策即《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)规定，纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。因此，房地产企业销售使用过的属于营改增试点之前购买的小汽车不能放弃1%优惠而选择开具3%增值税专用发票;销售使用过的属于营改增之后购买且属于不得抵扣且未抵扣的小汽车，可以选择放弃1%优惠，开具征收率为3%的增值税专用发票。

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　　2023年7月的解答——

房地产开发企业将一辆使用过的小汽车销售给本单位职工是否应缴纳增值税?如何缴纳?

　　基本案情

　　甲房地产开发公司出售给本单位职工一辆小汽车，含税售价为70000元。该小汽车是两年前购入的，含税价格为117000元，折旧年限为10年，采用直线法折旧，不考虑净残值。甲公司是否应经缴纳增值税?如何缴纳?

　　案例分析

　　《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国增内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”

　　《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条规定，“条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位”。

　　《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税【2009】9号)第二条规定：“小规模纳税人(除其他个人外，下同)销售自己作用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。”

　　虽然房地产开发企业主要缴纳营业税，但是只要发生应纳增值税业务还是需要缴纳增值税的。

　　房地产开发企业一般为小规模纳税人，因此，将小汽车销售给本单位职工应缴纳增值税，应缴纳的增值税=销售额/(1+3%)×2%。

　　若为一般纳税人，则应缴纳的增值税=销售额/(1+4%)×4%×50%。

　　甲房地产开发公司为小规模纳税人，则购入的固定资产增值税进项税额17000元计入小汽车成本，固定资产的原值为117000元，原购入时进项税额没有抵扣的，则销售时还是按照原规定的4%征收率减半征收增值税。

　　(1)两年前，甲房地产开发公司购入小汽车时，

　　借：固定资产 117000

　　贷：银行存款 117000

　　(2)今年12月甲房地产开发公司在出售小汽车时，

　　2年共计提折旧=117000/10×2=234000(元)

　　2年后出售时应缴纳增值税=70000/(1+3%)×2%=1359.22(元)

　　借：固定资产清理 93600

　　累计折旧 23400

　　贷：固定资产 117000

　　借：银行存款 67281.56

　　贷：固定资产清理 2718.44

　　应交税费——未交增值税 1359.22

　　借：应交税费——未交增值税 1359.22

　　贷：营业外收入 1359.22

　　借：营业外支出 26318.44

　　贷：固定资产清理 26318.44